Hi ha moments en la història en què un dret fonamental deixa de ser-ho per a una generació sencera. El desnonament de na Mari Carmen, una senyora de 81 anys a Madrid aquesta setmana ha despertat una onada d’indignació, però també de solidaritat.

L’habitatge és, ara mateix, el gran dret negat de la nostra època. A les Illes Balears, al conjunt d’Espanya i a bona part del món occidental, milers de famílies destinen la meitat o més dels seus ingressos a pagar on viuen. I mentre tant, entitats financeres i fons d’inversió internacionals acumulen carteres de milers i milers de pisos, transformant el que hauria de ser una llar en un actiu financer.

Fer-nos una imatge clara d’aquest problema —qui ho fa, com ho fa, i quines alternatives hi ha— és el propòsit d’aquest tema de la setmana.

La situació a Espanya: un mercat amb dèficit estructural

Espanya pateix, des de fa anys, una contradicció dolorosa: el mercat immobiliari mai no s’ha refet del col·lapse del 2008, però els preus han superat els màxims historials d’aquella bombolla. L’índex de taxació residencial va assolir el 2025 els 2.230 euros per metre quadrat, superant els 2.101 euros del pic de la bombolla del 2008. Mentrestant, el Banc d’Espanya estima que el país acumula un dèficit d’entre 450.000 i 600.000 habitatges.

La crisi és sistèmica. La demanda supera l’oferta, la construcció no ha repuntat al ritme necessari, i una part creixent del parc existent ha quedat en mans de grans propietaris que el dediquen al lloguer de temporada o simplement especulen amb ell. El resultat és un cercle viciós: menys oferta de lloguer residencial, preus més alts, i famílies amb rendes mitjanes i baixes abocades a situacions d’extrema vulnerabilitat.

La llei d’habitatge aprovada el 2023 va introduir mesures com la regulació dels lloguers en zones de mercat tensionat i un nou marc per als grans tenidors. Però la seva aplicació ha estat desigual: a Catalunya s’ha desplegat amb més determinació, mentre que comunitats com les Illes Balears —governades pel PP— han rebutjat frontalment declarar zones tensionades, argumentant que les limitacions de preus no han funcionat allà on s’han aplicat.

Qui és un gran tenidor?

La llei estatal d’habitatge defineix com a gran tenidor qualsevol persona física o jurídica que disposa de cinc o més habitatges urbans en una zona de mercat tensionat (o de deu o més en qualsevol zona del territori). Però darrere d’aquesta definició tècnica s’amaguen realitats molt diverses: des de petits propietaris amb un patrimoni acumulat al llarg d’una vida, fins a fons d’inversió amb seus a Nova York o Frankfurt que gestionen milers d’habitatges com si fossin qualsevol altre actiu financer.

Pel que fa als grans propietaris institucionals, les dades de Catalunya permeten posar noms i xifres a un fenomen que és extensible a tot l’Estat. Segons una investigació de la Fundació Civio amb dades de l’Incasòl, CaixaBank és el major propietari privat amb més de 5.000 habitatges, seguit dels fons voltor Cerberus (prop de 2.900) i Blackstone (uns 2.600). Un de cada quatre pisos de lloguer a la demarcació de Barcelona pertany a grans propietaris amb deu o més immobles.

Fons voltors: qui són, d’on venen i com funcionen

El terme «fons voltor» no és metafòric: descriu exactament el comportament d’aquests actors financers. Es tracta de fons d’inversió internacionals que, aprofitant la crisi financera del 2008 i els anys posteriors, van adquirir a preus de saldo enormes carteres d’habitatges i de deute hipotecari impagat. El seu negoci és simple: comprar barat, apujar lloguers, esperar la revalorització, i vendre car.

Els principals actors que operen a l’Estat espanyol inclouen:

Blackstone, amb seu a Nova York i 1,27 bilions de dòlars en actius sota gestió el 2025, és el gegant immobiliari mundial. A Espanya opera a través de diverses filials i ha estat un dels principals protagonistes del mercat de lloguer als grans nuclis urbans. El 2024 va traspassar més de 5.000 pisos —la majoria a Madrid— a una altra empresa d’inversió per 1.400 milions de dòlars.

Cerberus Capital Management és un dels fons voltor amb presència més agressiva a l’Estat. Va créixer a costa del patrimoni de la Sareb —el «banc dolent» creat per absorbir els actius tòxics de la crisi— i és considerat un dels principals responsables dels desnonaments a Espanya. La campanya ciutadana «Guerra a Cerberus» va sorgir precisament per fer front a les seves pràctiques.

Lone Star, Azora, Elix i una llarga llista de filials i societats instrumentals completen un panorama en el qual la frontera entre la banca i els fons és cada cop més difusa. Els bancs van vendre’ls les hipoteques impagades a preus irrisoris; els fons les van convertir en poder sobre les llars de milers de famílies.

La seva estratègia ha funcionat fins ara amb una eficàcia pertorbadora: entraven als barris populars, apujaven els lloguers de manera dràstica quan venien els contractes antics, i en alguns casos venien els pisos amb els inquilins a dins sense ni avisar-los. Un de cada dos desnonaments a Barcelona, segons l’Observatori DESC, té com a protagonista un gran propietari o fons d’inversió.

La Sareb, l’entitat pública creada el 2012 per gestionar el llegat de la crisi bancària, hauria pogut ser una eina per construir un parc d’habitatge social. En lloc d’això, el seu patrimoni va ser cedit per gestionar a fons privats com Blackstone i KKR, que han obtingut comissions de centenars de milions d’euros mentre el nombre d’habitatges socials no ha crescut significativament.

Les Illes Balears: epicentre de la tempesta

Si la crisi de l’habitatge és greu al conjunt d’Espanya, a les Illes Balears presenta trets d’autèntica emergència social. La combinació de tres factors —l’atractiu turístic, la demanda d’habitatge residencial per part d’estrangers amb alt poder adquisitiu, i la insularitat que limita físicament el territori disponible— ha creat una situació límit per a bona part de la població resident.

El 30% dels ingressos és el llindar que el Banc d’Espanya i l’OCDE estableixen per considerar un habitatge assequible. A les Balears, però, els llogateres destinen de mitjana més del doble d’aquest llindar. I en municipis com Sant Josep de sa Talaia, Calvià o Santa Eulària des Riu —que encapçalen la llista de lloguers de costa més cars d’Espanya el 2026— la situació és directament insuportable per als treballadors locals.

L’origen d’aquesta situació és el model econòmic. Les Illes s’han especialitzat durant dècades en un monocultiu turístic que genera riquesa concentrada i encariment del sòl. L’Observatori de l’Habitatge de les Illes Balears constata que la població va créixer un 46,3% entre el 2000 i el 2025, però el parc residencial només va créixer un 31,5%. La bretxa entre demanda i oferta és estructural i s’ha eixamplat any rere any.

Un de cada tres propietaris de pisos turístics a Mallorca és estranger. La demanda d’habitatge per part de compradors no residents —que paguen gairebé el doble que els residents— expulsa literalment la població local cap a municipis de l’interior o, en molts casos, directament fora de les Illes. La directora d’estudis de Fotocasa, María Matos, ha qualificat el 2025 de «punt d’inflexió» en la crisi d’accés a l’habitatge.

El Govern de les illes Balears, presidit per Marga Prohens (PP), ha mantingut fins ara un posicionament clarament ideològic: no vol declarar cap zona tensionada, defensa l’augment de l’oferta via construcció i col·laboració publicoprivada, i no aplica cap topall als lloguers. La portaveu de la PAH a Mallorca, Àngela Pons, ha denunciat que en tres anys de legislatura el Govern «no ha fet res» en matèria d’habitatge social mentre el sensellarisme creix. Malgrat tot, i en un canvi d’orientació notable, el Govern ha estudiat a setembre de 2026 la possibilitat d’analitzar restriccions a la compra de segones residències per part de no residents, si la normativa europea ho permet.

Espanya: mesures tardanes i insuficients

El Govern central, presidit per Pedro Sánchez (PSOE), ha adoptat en els darrers anys algunes mesures rellevants, però insuficients per aturar l’escalada:

Eliminació de la Golden Visa. L’abril de 2025, Espanya va eliminar definitivament el programa de visa d’inversor, que des del 2013 permetia obtenir residència a canvi d’una inversió immobiliària de com a mínim 500.000 euros. La mesura seguia l’estela del Regne Unit, Irlanda i els Països Baixos, que ja havien suprimit programes similars. Però la seva efectivitat per frenar els preus ha estat fins ara limitada: les Golden Visa representaven tan sols el 0,3% del mercat residencial espanyol, i la demanda estrangera ha continuat sent molt activa. El 2025, compradors no espanyols van adquirir el 14,6% dels habitatges venuts a l’Estat, amb especial concentració a l’arc mediterrani i a les Balears.

Taxa del 100% sobre compradors estrangers no residents. El gener de 2025, el president Sánchez va anunciar la intenció d’imposar una taxa del 100% sobre el valor de l’habitatge que vulguin comprar els no residents de la UE. La proposta, però, no ha esdevingut llei fins a juny de 2026, enmig de complexitats parlamentàries i controvèrsies sobre la seva efectivitat real: la majoria dels compradors estrangers a Espanya són europeus comunitaris, als quals no s’aplicaria.

Llei d’Habitatge (2023). La primera llei estatal sobre el dret a l’habitatge de la democràcia estableix mecanismes de contenció de preus en zones tensionades, limita les actuacions dels grans tenidors, i crea un índex de referència de preus del lloguer. La seva aplicació pràctica depèn, però, de les comunitats autònomes, i moltes de les governades per la dreta l’han ignorada o boicotejada activament.

La Llei pel Dret a l’Habitatge del 2023 va ser una primera passa —tardana i disputada— en la direcció correcta. Introduí la definició de gran tenidor, els mecanismes de contenció de rendes en zones declarades tensionades i penalitzacions fiscals per als grans tenidors que no ajustassin preus. Catalunya n’ha estat la comunitat autònoma que més l’ha desplegada; al desembre de 2025 el Parlament català va aprovar una nova llei per establir topalls de preu al lloguer de temporada i d’habitacions, completant el marc regulatori. Però l’habitatge públic a Espanya i Catalunya tot just arriba a l’1-2,5% del parc total —davant el 20-40% de països del nord d’Europa. Recuperar el terreny perdut ens durà dècades, i en absència d’una intervenció urgent sobre el mercat privat, no hi ha manera de garantir el dret constitucional a l’habitatge.

El que fan a Europa: models que funcionen

La diferència entre Espanya i els països europeus que han resolt —o almenys mitigat— el problema de l’habitatge no és de clima ni de cultura: és de voluntat política i d’inversió pública sostinguda al llarg de dècades.

Viena: el model de referència. La capital d’Àustria és el gran exemple citat per tothom. Aproximadament un 60% dels seus residents viu en habitatge amb alguna forma de protecció pública: uns 220.000 pisos gestionats directament per l’Ajuntament (els Gemeindebau) i un nombre equivalent d’habitatges subvencionats però gestionats per cooperatives i associacions. El resultat és espectacular en termes comparatius: el 2025, els residents a Viena destinaven de mitjana el 37% del salari al lloguer, mentre que a Madrid o Barcelona la xifra superava el 74%. Un pis de dos habitacions al Gemeindebau pot costar 450 euros al mes. La clau del model vienès és que l’Ajuntament mai no va sucumbir a la pressió per privatitzar el parc públic, especialment intensa als anys noranta. Avui la ciutat destina prop de 1.000 milions d’euros anuals a habitatge públic i almenys dos terços del nou sòl residencial es reserven per a ús social.

Països Baixos i França. Als Països Baixos, gairebé un 30% del parc residencial és habitatge social, la proporció més alta de la UE. A França, un de cada sis habitatges pertany a aquesta categoria. En ambdós casos, la continuïtat de la inversió pública durant generacions ha creat un matalàs estructural que amorteix les pressions especulatives del mercat lliure.

Restriccions a la compra per part d’estrangers. Diversos països han optat per limitar directament l’accés de no residents al mercat immobiliari. A Dinamarca, els estrangers necessiten un permís especial del Ministeri de Justícia per comprar un habitatge secundari. A Suïssa, la Llei Lex Koller estableix restriccions estrictes per als no residents. A les Illes Åland de Finlàndia cal tenir dret de domicili per adquirir una propietat. El Canadà va aprovar el 2023 una prohibició temporal per als no residents. I Malta va establir que els ciutadans europeus només poden comprar un habitatge si resideixen a l’illa des de fa més de cinc anys.

Cap d’aquests països considera que la restricció a compradors estrangers sigui suficient per si sola. Tothom la combina amb mesures d’oferta —construcció d’habitatge públic— i de regulació de la demanda especulativa interna. El consens dels experts és clar: augmentar l’oferta ajuda, però no és la solució si no s’intervé simultàniament en els usos, els incentius i la funció financera de l’habitatge.

Conclusions: el que cal fer i el que cal exigir

La crisi de l’habitatge no és un fenomen natural ni inevitables. És el resultat de decisions polítiques: de no construir habitatge públic durant dècades, de crear eines fiscals que afavoriren la concentració immobiliària en mans de grans propietaris —com les SOCIMIS, que gaudeixen de beneficis fiscals considerables—, de vendre a preus irrisoris el patrimoni de la Sareb a fons privats, i de no regular a temps un mercat que s’ha convertit en casino financer.

Mentre al carrer de qualsevol poble de les Illes Balears els cartells de «Se alquila» han desaparegut o els preus que hi posen no permeten imaginar viure-hi amb un sou normal, uns fons d’inversió registrats als Estats Units comptabilitzen beneficis en les seves memòries anuals. Mentre les famílies joves han d’allargar la convivència amb els pares o acceptar pisos compartits a la trentena, grans empreses negocien la venda de carteres milionàries entre ells.

La crisi de l’habitatge no és una llei natural. És el resultat de decisions polítiques preses durant dècades: la venda del patrimoni públic, la creació de figures fiscals que fan rendible l’especulació, la negativa a regular el mercat del lloguer quan calia, la manca d’inversió sostinguda en habitatge social. I si és el resultat de decisions polítiques, vol dir que té solució política.

Els models europeus que funcionen no ho fan per atzar. Ho fan perquè durant dècades —en el cas de Viena, un segle— els governs han entès que l’habitatge és un dret, no una mercaderia. Que la funció social de la propietat ha de ser efectiva, no retòrica. Que regular el mercat no és comunisme sinó sentit comú. I que quan els fons voltors amoïnen, els governs amb voluntat política saben com aturar-los els peus.

A les Illes Balears, un arxipèlag on la pressió turística, la demanda exterior i l’especulació s’afegeixen als factors estructurals comuns a la resta de l’Estat, la urgència és encara major. L’habitatge no pot ser el preu que paguen els residents per viure en un territori que agrada a tothom. I els qui hi vivim sabem, millor que ningú, que si no s’hi posen les solucions amb urgència, serà la gent d’aquí —la que manté vius els pobles, les escoles, les associacions, la llengua— la primera a ser expulsada.

Fonts

1. INE, Estadística Índex de Preus de l’Habitatge, Q4 2025 (publicat el 6 de març de 2026). Via: viaempresa.cat
2. Idealista, El alquiler en España termina 2025 con una subida anual del 8,5% (2 de gener de 2026). idealista.com
3. Generalitat de Catalunya, Grans tenidors, Habitatge Gencat. habitatge.gencat.cat
4. Fundació Civio / El Crític, Caixabank, Cerberus i Blackstone, els grans tenidors privats amb més habitatge de lloguer a Catalunya (21 de juny de 2023). Via: vilaweb.cat · publico.es
5. El Crític, Pisos buits a Catalunya: on són i quins grans propietaris els controlen? (30 d’abril de 2025). Dades: AHC, desembre de 2024. elcritic.cat
6. elDiario.es, El Supremo obliga a Blackstone a vender viviendas que le adjudicó Ana Botella al precio de saldo por el que las compró (6 de desembre de 2024). eldiario.es · Somos Madrid / elDiario.es, La crisis de vivienda reabre la herida de los 1.860 pisos protegidos que Ana Botella vendió al fondo buitre Blackstone (novembre de 2024). eldiario.es
7. Fotocasa / InfoJobs, Relació de salaris i habitatge en lloguer 2025 (publicat l’1 de juny de 2026). Via: eldiario.es Illes Balears · mallorcadiario.com
8. Ara.cat, La regulació de l’habitatge al món (novembre de 2019). ara.cat
9. AraBalears, La modèlica política d’habitatge de Viena deixa fora els més pobres (agost de 2024). arabalears.cat